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2017年11月21日 星期二

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张晓倦律师

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执业机构:广东安国律师事务所

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成功案例

延迟交楼仲裁获赔

时间:2015-12-13  浏览量 0  评论    0  0

广州仲裁委员会

裁决书

    ( 2015)穗仲案字第2 5 6 2

    申请人:  彭某斌,男。

    住所:广州市天河区*

    委托代理人:张晓倦,广东安国律师事务所律师

    被申请人:广州市*房地产开发有限公司

    住所:广州市花都区*

    法定代表人:*,职务:董事长

    委托代理人:*,该公司职员。

    委托代理人:*,该公司职员。

    广州仲裁委员会(以下简称本会)根据申请人彭某斌(以下简称申请人)与被申请人广州市*房地产开发有限公司(以下简称被申请人)于2 01 192 2日签订编号为*的《广州市商品房买卖合同(预售)》(以下简称《商品房买卖合同》)中的仲裁条款,于2 01 563日受理了申请人关于商品房买卖合同纠纷的仲裁申请。

    根据《广州仲裁委员会仲裁规则》(以下简称《仲裁规则》)第十四条、第七十三条的规定,本会向被申请人送达了仲裁通知书、仲裁申请书副本、《仲裁规则》、仲裁员名册等材料。被申请人在《仲裁规则》规定的期限内未向本会提交书面答辩。

    根据《仲裁规则》第五十六条的规定,本案适用简易程序。在《仲裁规则》规定期限内,申请人与被申请人没有共同选定独任仲裁员。根据《中华人民共和国仲裁法》(以下简称《仲裁法》)第三十二条、《仲裁规则》第二十二条的规定,本会主任指定独任仲裁员刘花玲,于2 01 571日组成本案仲裁庭。本会按照《仲裁规则》的规定向双方当事人送达了仲裁庭组成及开庭通知书。

    仲裁庭于2 01 572 3日依法不公开开庭审理本案,申请人彭某斌及其委托代理人张晓倦和被申请人的委托代理人*到庭参加仲裁。

    本案已审理终结,现予以裁决。

    一、仲裁请求与答辩

    申请人申请仲裁称:201192 2日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,申请人以6 9 9 6 8 4元购买花都区*房。双方在合同第十三条中约定,被申请人应当在2 01 433 1日前将作为本合同标的物的房屋交付申请人使用;合同附件乇第三条第5款第(1)项中约定,逾期不超过36 0日的,被申请人应按本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按总房款0. 05%为标准向申请人支付违约金。但被申请人并未按合同约定的时间及交付条件向申请人交付房屋,严重违反了合同约定,应当承担违约责任,现根据合同第三十条之规定向本会提起仲裁申请。

    申请人的仲裁请求为:(一)裁决被申请人向申请人支付逾期交房违约金,以6 9 9 6 8 4元为本金,按每日万分之五的标准,从2 01 441日起计至实际交房之日止;(二)裁决被申请人向申请人支付本案律师费1 3 0 0 0元;(三)裁决本案仲裁费由被申请人承担。

    被申请人当庭答辩称:对逾期交房违约金的截止时间有异议。被申请人已于2 01 522 0日通过邮寄的方式通知申请人收楼,违约金应计算至2 01 522 0日止。第二项请求没有法律和合同依据,请求仲裁庭予以驳回。第三项请求由仲裁庭根据法律规定予以裁决。

    .举证与质证

    申请入围绕自己的主张提交并经被申请人质证的证据有:

    证据1:《商品房买卖合同》。该证据证明被申请人未按合同约定的时间及交付条件向申请人交付房屋。

    被申请人对该证据的真实性、合法性无异议,对证明内容不予确认,被申请人已经通知申请人收楼。

    证据2:《购房款发票》。该证据证明申请人向被申请人文付了全部房款6 9 9 6 8 4元。    被申请人对该证据的真实性、合法性和关联性无异议。

    证据3:《委托代理合同》及《律师费发票》。该证据证明申请人因本案支付1 3 0 0 0元律师费。

    被申请人对该证据的真实性、合法性无异议,但认为这是申请人的个人行为,与本案无必然关联。

    申请人当庭补充提交一份证据,仲裁庭予以接受(序号承上):

    证据4:《收楼异议函》及快递单、退件单。该证据证明被申请人不符合收楼条件,申请人已经提出异议。

    被申请人对该证据的真实性、合法性无异议,对拒收的事实有异议。

    被申请人围绕自己的主张提供并经申请人质证的证据有:

    证据1:《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《水表报装证明书》、《电工程竣工检验意见书》、《人防建设情况说明》、《环保验收申报表》、《电视安装证明》、《电信线路开通证明》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。上述证据证明涉案房屋符合交楼的标准。

    申请人对该证据的真实性、合法性无异议,但关联性有异议,按照合同约定,还缺乏两份文件,即供气和通邮的永久使用证明。

    证据2:《收楼通知书》及快递单。该证据证明被申请人于2 0 1 521 8日履行了通知收楼的义务,申请人于2 01 531日予以签收。

    申请人确认于2 01 531日收到该《收楼通知书》,但是被申请人只是通知申请人去收楼,申请人于2 01 533日去现场收楼时,被申请人并未按照合同约定提供符合交楼条件的材料原件,并不满足收楼条件。

    证据3:《办理房产证的通知》等材料。该证据证明被申请人在积极地履行办证的义务。

    申请人确认收到该办证通知,但认为与本案无关联。

    被申请人庭后补充提交四份证据,仲裁庭予以接受(序号承上):

    证据4:《竣工报告》。

    证据5:《广州市燃气输配及应用工程》。

    证据6:《通邮申请表》。

    证据7:《委托制作维护信报箱协议书》。

    证据4至证据5共同证明涉案房屋符合交楼的标准。

    仲裁庭向申请人寄送了证据4至证据7,申请人在仲裁庭规定的期限内未发表质证意见。

    三、事实认定

    本案经开庭审理,根据当事人的陈述、举证、质证、辩论以及庭审调查情况,仲裁庭查明:

    2 0 1 192 2日,申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,约定申请人向被申请人购买*房(以下简称涉案房屋),房屋总价款为6 9 9 6 8 4元。被申请人向申请人交付房屋时,应当向申请人发出收楼通知书。第十二条约定“交房条件’’为:涉案房屋项目工程竣工验收合格,并取了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定,被申请人应当在2 01 433 1日前将涉案房屋交付申请人使用。第十四条约定“延期交房的违约责任”为:被申请人未能按合同约定的期限交房,按下列第2种方式处理:详见特别约定。

    合同附件七为补充协议,其中第三条对于《商品房买卖合同》第十二、十三、十四、十五、十六条交房作出特别约定:1.被申请人在经政府相关部门批准的规划建设范围内土建各分部验收合格,并取得了公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,物业管理服务正常,即视为被申请人达到本合同约定的交房条件。5.逾期交房的违约责任为:(1)逾期不超过36 0日的,申请人应按合同第十三条约定的交房日期次曰起至实际交付之日止,每日按总房款的0. 05%为标准向申请人支付违约金。(2)逾期超过36 0日的,申请人有权单方面解除合同。第十三条约定:本特别约定是合同不可分割的一部分,如与合同不一致的地方,以特别约定为准。

    合同签订后,申请人向被申请人付清购房款6 9 9 6 8 4元。

    2 01 267日,被申请人取得《客户受电工程竣工检验意见书》,记载涉案房屋所属工程项目通过受电工程的竣工检验。2 01 422 1日,涉案房屋所属的*楼(自编M10-M15栋)在广州市花都区环境保护局进行了环保备案。2 0 1 432 5日,被申请人向广州市花都区人民防空办公室提交《关于拟验收项目有关人防建设的情况说明》,对*丽苑二期工程M10-M13M13a-M15N1N2栋共8栋的人防工程建设情况提请广州市花都区人民防空办公室审查,广州市花都区人民防空办公室在情况说明上加盖公章并手写注明㈠隋况属实”。2 0 1 451 1日,*丽苑(二期)M10-M15栋燃气管道工程竣工并通过验收。2 01 461 8日,广州市花都区邮政局确认涉案房屋所属的*小区符合通邮条件。2 0 1 471 7日,中国电信股份有限公司广州分公司花都新街客服中心确认涉案房屋所属的*丽苑住宅楼的电信线路已开通,可办理电信业务。2 0 1 472 3日,广州市花都区广播电视台出具《证明》,证明天*二期M10-M15N1-N2栋住宅已经完成电视安裟工程,经验收具备投入使用条件。2 0 1 486日,广州市花都区自来水公司于2 0 1 486日出具《证明书》,证明天*二期M10-15N1-N2栋已办理自来水永久使用报装。2 01 493 0日,广州市规划局出具涉案房屋所属的*住宅楼(自编M10-15栋)的《建设工程规划验收合格证》(编号为穗规验证[2014] 492号)。

2 0 1 511 3日,广州市公安消防局出具*丽苑住宅楼(自编M10-M13M13AM15)的《建设工程消防验收意见书》,综合评定该工程消防验收合格。2 01 521 5日,*丽苑住宅楼(自编M10-M13M13a-M15栋)经被申请人(建设单位)、监理单位、总承包施工单位、勘察单位以及设计单位共同验收,取得《建筑工程竣工验收报告》。

    2 01 522 2日,被申请人向申请人发出《收楼通知书》,通知申请人在收到本通知书后1 5天内办理收楼手续。申请人于2 01 531日签收该通知书。

    另查明,申请人为办理本案支付律师费1 3 0 0 0元。

    四、仲裁庭意见

    根据上述查明的事实,仲裁庭的意见为:

    申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》及附件(含附件七《补充协议》)是双方在协商一致的基础上订立的,是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方应当按照约定履行各自的义务。

    双方对于被申请人逾期交楼以及应承担违约责任的事实没有异议,双方的争议在于违约金应计算至何时截止。申请入主张,被申请人至今未向申请人交楼,违约金应计算至实际交房之日止。被申请入主张违约金应计算至其于2 01 422 0日向申请人发出《收楼通知书》之日止。仲裁庭认为,《商品房买卖合同》第十二条、第十五条与附件七《补充协议》第三条均对交房条件作出了约定,但根据《补充协议》第十三条的约定,合同与《补充协议》约定不一致的地方,以《补充协议》的特别约定为准。因此,双方对交房条件的约定应以《补充协议》第三条约定为准。根据《商品房买卖合同》第十三条以及附件七《补充协议》第三

条的约定,被申请人应当在2 01 433 1日前将涉案房屋交付申请人使用,交房条件为涉案房屋所属项目工程土建各分部验收合格,并取得公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件,满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。根据查明的事实,被申请人于2 0 1 521 5日前已经取得消防、人防、环保部门出具的认可文件,满足了供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并通过了工程的规划验收和竣工验收,具备了交楼条件。同时,被申请人于2 0 1 522 2日向申请人发出《收楼通知书》,通知申请人自收到该通知之日起1 5天内办理收楼手续。申请人于2 01 531日收到该通知。在被申请人已经具备交楼条件的情况下,逾期交楼违约金应计算至申请人收到《收楼通知书》之日2 0 1 531日止。此后申请人未收楼的责任应由申请人自行承担。庭审中,双方均同意逾期交楼违约金应按照《补充协议》第三条第5敖第(1)项的约定计算。根据《补充协议》第三条第5款关于“逾期交房的违约责任”的约定,被申请人逾期交楼的,应按合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止,每日按总房款的0. 05%为标准向申请人支付违

约金。即被申请人应从逾期之日2 0 1 441日起至2 0 1 531日止共计3 3 5天,每日按总房款6 9 9 6 8 4元的0. 05%的标准向申请人支付逾期交楼违约金,合计1 1 7 1 9 7元。

    关于律师费。根据《仲裁规则》第七十四条第六款的规定,仲裁庭可以在裁决书中裁定败诉方应当补偿胜诉方因办理案件所支出的合理费用,但补偿金额最多不超过胜诉方所得胜诉金额的百分之十。申请人向仲裁庭提供了委托合同和律师费发票,证明其为办理本案支付1 3 0 0 0元律师费,该律师费是申请人办理本案的合理费用,在《仲裁规则》规定的上限范围内,仲裁庭支持被申请人补偿申请人1 1 0 0 0元。

    关于仲裁费。根据仲裁请求获得支持的比例,本案仲裁费8 3 3 1元由申请人与被申请人分担。

    五、裁决

    综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定,仲裁庭裁决如下:

    (一)被申请人向申请人支付逾期交房违约金1 1 7 1 9 7元;

    (二)被申请人补偿申请人律师费1 1 0 0 0元;

    (三)本案仲裁费8 3 31元,由申请人承担1 7 4 0元,由被申请人承担6 5 9 1元(该费用已由申请人预缴,本会不予退还,由被申请人迳付申请人)。

    上述裁决确定被申请人应付申请人的款项,自本裁决书送达之日起十日内一次性支付。逾期支付,按照《申华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。

本裁决为终局裁决,自作出之日起发生法律效力。


仲裁员  刘花玲 

二〇一五年八月二十六日


以上内容由张晓倦律师提供,若您案情紧急,法律快车网建议您致电张晓倦律师。

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张晓倦律师

执业机构:广东安国律师事务所

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