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  • 姓名 : 张晓倦律师
  • 电话 : 139-2219-8522
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  • 机构 : 广东安国律师事务所
  • 证号 : 14401201110071227
  • 邮箱 : zxjlawyer@qq.com
  • 地址 : 广州市越秀区环市东路339号广东国际大厦A座7楼、17楼
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买二手房,签合同应注意什么?  
作者:张晓倦发布时间:2019-06-13 来源:浏览量:0

1.确认房屋产权人

在市面上,曾经多次出现过假造的房产证件。有人持假造的房产证件,订立合同,收取房款,结果到不动产登记中心一查,证是假的。也有的人拿的是真房产证,但是房产证却是被公告作废的。所以,在查看对方的房产证件时,要记住房主姓名、坐落位置、房产证号、面积等信息,最好和对方一起到不动产登记中心核实该房屋的产权信息。确定了登记的产权人后,还建议确认房屋的实际产权人,有可能房屋是夫妻共同财产,但是只登记了其中一个人的名字,那么建议让夫妻中的另一方出份说明,知晓并同意该房屋出售(配偶不签字不代表会推翻房屋买卖交易,但让其签字的做法可以避免掉今后不必要的纠纷)。

在现实中,一般的财产共有关系有:夫妻共有、家庭共有等方式。房屋共有的,共有权人要一致同意才可以转让房屋。所以最好让所有的共有人都在合同及其他过户手续上签字,以防有的共有人不同意卖房。否则一旦事后有相关产权人说对买卖房屋不知情,提出异议,法律纠纷就来了。

 

2.出卖人的主体资格

如果房主是未成年人,他的财产由他的监护人(一般是其父母)代为管理,但是如果出卖未成年人名下的房子,只有未成年人的签字或者监护人的签字都是不能卖房的。这一点是特别需要注意的。

 

3.确认房屋查封、抵押情况

产权调查信息材料中会有明确显示房屋是否存在抵押(包括按揭抵押、最高额抵押等),是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。如抵押给个人或被法院查封,建议让卖方自行筹集资金,解除查封和抵押,因为这样的卖方资信比较差,外面可能不只一笔欠款,如果买方先付款给卖方,很可能这笔钱根本就没有用来还款涤除抵押和查封,后面也没有办法过户。如果是抵押给银行按揭,卖方可能需要用买方交付的定金或首付款去还银行贷款再涤除抵押,建议买方可以陪同卖方去银行还清贷款,确保这笔钱的最终去向。

 

4.确认房屋内户口问题

关于房屋内的户口问题法院是不予以处理的,因此建议买卖双方约定好户口迁出时间以及逾期迁出的违约责任并在合同中载明。目前有些银行最终放款给卖方时会事先和买方确认户口问题,只有确认了户口确实已经迁出才会放款至卖方银行账户,这点操作很人性化,很大程度上保证了买方的权益。

 

 

5.确认购房者资格及相关税费

因为一些城市的限购政策,买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋,有些粗心的买房者只是询问中介自己是否具备相关资格,在此建议大家自行参照相关政策逐条对应,来确认自己是否有购房资格。另外,房屋是否满两年、是否满五年等会直接影响到税费的多与少。产调信息中登记的房屋买入时间,购房者要记得看清楚,以避免发生纠纷。

 

6.核实买卖房屋租赁情况

根据法律规定,如果房主卖房,同等条件下,房屋承租人具有优先购买权。如果房主卖房时,没有告知承租人,承租人可以主张优先购买权,要求撤销房主与他人订立的房屋买卖合同。

    如果房屋租赁期限不满,这种看法就是不对的。无论在哪个国家,几乎都存在“买卖不破租赁”的原则。也就是说,虽然你买了房子,法律仍然保护承租人的权利,原房主早已经订立的房屋租赁合同对新房主仍然是有效的,你作为新房主仍然必须遵守原来的租赁合同的规定,除非你协商与承租人解除合同。在实践中,有的房主先把房屋出租,租期很多年,先把租金收齐,然后把房子卖了。买房的人如果不查清出租的事实,就容易上当受骗了——买了房子,还要损失很多年的使用权。

 

7.尽量缩短交易时间

俗话说得好,“夜长梦多”。虽然买卖双方已签订合同,但这期间任何时候都有可能发生风险,诸如卖方对外有债务,这期间有可能房屋被债权人申请查封,导致后期的无法过户;或是房价上涨过快,卖方反悔等。

 

8.房屋交易资金第三方托管

现在不少的房产交易中心及房产中介为减少房屋交易的纠纷,对于房屋交易资金采取第三方托管,这样既有利于买房人拿到房,也有利于卖房人拿到钱。

 

9.注意你的付款方式

由于二手房是旧房,出卖前有可能是房主自己在住,有可能是租赁出去了,也有可能有其他不好立即交接的情况,还有可能在过户的时候缺少这样那样的手续。所以,在付款问题上,最好在订立合同时约定,订立合同后先付一部分房款,在交付房屋后付一部分,办理完毕房产转移登记手续并完成对水、电、气及物管费的结算后再付清余款。


注:以上内容由张晓倦律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电张晓倦律师咨询。
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